Basiswissen für Immobilieninvestoren
Anlageimmobilien (hier wird auch im Sprachgebrauch von Renditeobjekten gesprochen) sind eine zuverlässige und auch lukrative Einnahmequelle. Dabei wohnt hier der Immobilieninvestor nicht selbst in dem Ein- oder Mehrfamilienhaus oder in der Wohnung, sondern die Immobilie wird langfristig an dritte Personen vermietet oder gewinnbringend verkauft.
Gerade ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung sind als Renditeobjekt sehr beliebt. Diese Objekte ermöglichen es, im positiven Fall monatliche Überschüsse zu erwirtschaften, die dann in die eigene Haushaltskasse wandern können.
Einige wichtige Punkte bei der Immobilienauswahl
Die Lage des Objektes
Die Lage beziehungsweise Standortbewertung gilt als die wichtigste Kennzahl der Immbobilienbewertung. Nicht umsonst hört man immer wieder den Spruch: „Lage Lage Lage“ Beim Kauf einer Immobilie sollte darauf geachtet werden, dass das Objekt sich in einer Stadt befindet, bei der eine große Anzahl von Einwohnern vorhanden ist (zum Beispiel mehr als 10.000 Einwohner). Dadurch wird die potentielle Chance erhöht, dass auch Mieter für das Objekt gefunden werden kann. Ebenfalls sollte vor Ort das in Aussicht stehende Objekt gut an ein öffentliches Verkehrsnetz angebunden sein.
Weitere Pluspunkte sind gute Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung und bestenfalls die zu Fuß erreichbaren Ärzte, Schulen und Kitas. Ebenfalls sind auch eine stabile und homogene Struktur in der Nachbarschaft von Vorteil.
Dabei können sich gerade Immobilien in Randgebieten oder an der Stadtgrenze als renditestarke Objekte sich erweisen, weil dort auch starke Wert- und Mietsteigerungen möglich sind. Auch sind Mikroanlagen mit einer geringen Arbeitslosigkeit empfehlenswert. Hier hilft auch eine langfristig durchschnittliche Mietpreislage. Hierbei sind die Vermietungs-Chancen in der Regel deutlich höher als bei solchen Lagen mit hohen Mietpreisen. Der Erwerb einer Immobilie in Gebieten von Bevölkerungsschwund sollte gemieden werden.
Die Bauweise von einem Objekt
Vor einer Kaufentscheidung sollte die Bausubstanz des Objektes überprüft werden. Hierbei spielt eine untergeordnete Rolle, ob es sich um neue oder alte Immobilie handelt. Im Vordergrund steht hier vielmehr, ob das Objekt gut instandgehalten wird und wie es gepflegt ist.
Dabei sollte zunächst das Baujahr geprüft werden. Im nächsten Schritt sollte man überprüfen, wann die letzten Modernisierungs-Aktivitäten durchgeführt worden sind. Gerade bei älteren Objekten ist eine solche Prüfung sehr wichtig, weil gerade Sanierungen im Umfeld der Bausubstanz in der Regel sehr kostspielig sind.
Wenn es sich um Mehrfamilienhäuser handelt, sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen ebenfalls von Bedeutung. In solchen Protokollen ist vermerkt, welche Probleme es bei diesem Objekt bisher gegeben hat und welche Arbeiten noch zur Instandsetzung erforderlich sind.
Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Lebensdauer von einem Immobilien-Objekt ungefähr 80 Jahre beträgt. Die einzelnen Gewerke sollten innerhalb einer solchen Zeitspanne renoviert sein, um dadurch dann die Lebensdauer zu steigern.
Die Energieeffizienz von einem Objekt
Aufgrund der Energieeinsparungs-Verordnung (Abkürzung EnEV) ist es für die Eigentümer erforderlich, hier die Regeln zur energetischen Sanierung bei Häusern als Immobilie einzuhalten. Deshalb sollte vor der Kaufentscheidung die aktuelle Energie-Effizienz überprüft werden. Neben den sehr hohen Kosten für einen Austausch von Heizkesseln oder der Kosten für die Dämmung kann es möglich sein, dass noch zusätzlich hohe Nebenkosten für die Wärmeerzeugung verursacht werden.
Die Ausstattung des Immobilienobjekts
Hier geht es um solche Fragen, ob ein Objekt altersgerecht ausgestattet ist oder ob zusätzliche Flächen oder Räume, wie zum Beispiel ein Fahrradkeller, eine Waschküche oder ein Garten, vorhanden ist.
Der aktuelle Vermietungsstand
Wenn das in Aussicht stehende Objekt vermietet ist, sollten die aktuell laufenden Mietverhältnisse und -verträge genau geprüft werden. Hier entstehen dann solche Fragen, wie wurde die Miete bezahlt? oder wie hoch ist die Miete und wann sind Mietsteigerung erfolgt?
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Wie wird eine Rendite für Immobilien berechnet?
Hierzu gibt es verschiedene Methoden für die Berechnung. Dazu gehören zum Beispiel der Mietpreismultiplikator, die Nettomietrendite sowie die Eigenkapitalrendite.
Der Mietpreismultiplikator
Ein solcher Mietpreis-Multiplikator liefert die ersten Anhaltspunkte für die Auswahl eines Immobilienobjekts und somit ist dieser Multiplikator bei der Einschätzung, ob der Kaufpreis dieses speziellen Objektes für das Immobilienobjekt angemessen ist oder auch nicht, wichtig. In der Umgangssprache wird hier auch bei diesem Multiplikator von dem Vervielfältiger gesprochen, weil der Multiplikator angibt, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um die Immobilie plus Erwerbsnebenkosten und die vielleicht noch anfallenden Modernisierungskosten zu finanzieren.
Somit ergibt sich für den Mietpreis-Multiplikator die Berechnungsformel Kaufpreis (einschließen Neben- und Modernisierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator.
Gemäß Aussage von Immobilienexperten kann ein solcher Multiplikator von 25, je nach Objektlage, als positiv eingestuft werden.
Die Nettomietrendite
Eine Nettomietrendite zeigt an, wie hoch die Rendite in Prozent unter Berücksichtigung der jährlichen Instandhaltungskosten sowie der Erwerbsneben-Kosten ist.
Dabei wird die Nettomietrendite mit der Formel berechnet – Jahresnettokaltmiete – (Kosten für die Rücklage, für die Verwaltung sowie nicht umlegbare Nebenkosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettomietrendite in Prozent.
Immobilienexperten gehen davon aus, dass im Idealfall eine solche Nettomietrendite bei rund 3,5 bis 4 Prozent liegen sollte.
Die Eigenkapitalrendite
Sie gibt an, in welcher Höhe die durchschnittlichen Jahreserträge bezogen auf das zur Finanzierung der Immobilie eingesetzte Eigenkapital ausfallen. Hier sind nicht nur die Erwerbsnebenkosten, sondern auch die nicht abzugsfähigen Verwaltungskosten sowie die Rücklagen und die Finanzierungskosten durch die jährlichen Zinszahlungen und Steuern mit einbezogen. Dabei kann ein hoher Fremdkapitalanteil zu einer höheren Eigenkapitalrendite führen.
Gerade in der heutigen Zeit, bei der man bei Zinsanlagen auf Bankkonten keine Verzinsung mehr erhält und sogar Minuszinsen bezahlen muss, ist die Kapitalanlage in Immobilien eine Alternative.
